Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι εταιρείες με ειδική φορολογική μεταχείριση, όπως τα REITS στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε άλλες χώρες. Eπενδύουν σε ακίνητα και τυπικά διανέμουν μεγάλο ποσοστό των καθαρών κερδών ως μέρισμα. Οι ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένες να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος από τη σύστασή τους. Επομένως ένας επενδυτής έχει τη δυνατότητα να επενδύσει σε ακίνητη περιουσία με ένα πολύ ευέλικτο τρόπο καθώς η εμπορευσιμότητα μιας μετοχής είναι πολύ υψηλότερη από αυτή ενός ακινήτου.
Φορολογία
Βασικό πλεονέκτημα των ΑΕΕΑΠ είναι το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, που τις καθιστά ελκυστικό μέσο επένδυσης. Απαλλάσσονται του φόρου εισοδήματος και υπερτιμήματος. Πληρώνουν ετήσιο φόρο επενδύσεων με βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των ταμειακών διαθεσίμων. Απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (3% ισχύοντος) κατά την αγορά ακινήτου. Απαλλάσσονται του συμπληρωματικού φόρου επί των εσόδων από μισθώματα. Σημαντικό επίσης είναι το γεγονός ότι απαλλάσσονται της παρακράτησης φόρου επί των διανεμομένων μερισμάτων.
Επενδυτικές Παράμετροι
Κατανομή Επενδύσεων: Τουλάχιστον το 80% του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα ή σε Οργανισμούς Συλλογικών Επενδύσεων Κινητών Αξιών (ΟΣΕΚΑ) ή αμοιβαίων κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας.
Γεωγραφική Διασπορά (για επενδύσεις σε ακίνητα): Οι ΑΕΕΑΠ επιτρέπεται να επενδύουν χωρίς περιορισμούς στις αγορές εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στις αγορές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορούν να επενδύουν έως και 20% των συνολικών επενδύσεών τους.
Είδους Ακινήτων: Σε επαγγελματικά ακίνητα υπό εκμετάλλευση για χρήση ως επαγγελματική στέγη ή άλλη εμπορική ή βιομηχανική χρήση, ξενοδοχεία, μαρίνες και τουριστικές κατοικίες. Κανένα ακίνητο δεν μπορεί να υπερβαίνει σε αξία το 25% του συνολικού χαρτοφυλακίου. Επίσης, οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 25% του χαρτοφυλακίου.
Ανάπτυξη Ακινήτων: Οι ΑΕΕΑΠ επιτρέπεται να αναλάβουν την ανάπτυξη ακίνητων, με την προϋπόθεση ότι τα έξοδα ανάπτυξης δεν υπερβαίνουν το 40% του συνόλου των επενδύσεων σε ακίνητα, καθώς και να αγοράσουν γη για μελλοντική εκμετάλλευση. Επιτρέπεται επίσης η σύναψη προσυμφώνων για την απόκτηση ακινήτων που είναι υπό ανάπτυξη αλλά με προϋποθέσεις .
Εταιρείες Ειδικού Σκοπού: Επιτρέπεται η επένδυση σε εταιρείες ειδικού σκοπού που το σύνολο του παγίου κεφαλαίου είναι υπενδεδυμένο σε ακίνητα, ή σε εταιρείες συμμετοχών που επενδύουν αποκλειστικώς σε τέτοιες εταιρείες, με προϋπόθεση ότι κατέχουν τουλάχιστον το 80% του μετοχικού κεφαλαίου. Μπορούν επίσης να συστήσουν θυγατρικές για την συνεπένδυση σε έργα ανάπτυξης. Στη συνέχεια, η εταιρεία Ειδικού Σκοπού – SPV (εάν είναι Ελληνική Α.Ε.) θα φορολογηθεί με τον ίδιο τρόπο όπως την μητρική ΑΕΕΑΠ.
Εκτιμήσεις
Προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου από την ΑΕΕΑΠ είναι να προηγηθεί αποτίμηση από ορκωτό εκτιμητή. Οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να επανεκτιμούν την αξία των επενδύσεών τους κάθε εξάμηνο και να την δημοσιεύσουν (τέλος του Α’ Εξάμηνου και τέλος του Β’ Εξάμηνου εκάστοτε χρήσης).
Δανεισμός
Επιτρέπεται ο δανεισμός μέχρι 75% του ενεργητικού. Επιτρέπεται επίσης leasing ακινήτου συνολικού ύψους 25% των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας.
Διανομή Κερδών
Μετά από την εισαγωγή σε χρηματιστήριο, οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να διανέμουν το 50% των κερδών τους.
Η λειτουργία των Α.Ε.Ε.Α.Π διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 19 του Ν.4141/2013 όπως αυτός τοποποιεί τα άρθρα 21-31 του Ν. 2778/1999 «Αμοιβαία Κεφάλαια Ακίνητης Περιουσίας – Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία και άλλες διάτάξεις», όπως τροποποιήθηκαν με τους Ν. 2892/2001, 2992/2002, 3581/2007 και 4209/2013 καθώς επίσης και με τις διατάξεις του Ν. 2190/1920.
Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της Εταιρείας συμπληρώνεται από τη χρηματιστηριακή νομοθεσία, η οποία εφαρμόζεται σε όλες τις εισηγμένες εταιρείες, – καθώς οι ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωτικά εισηγμένες στο Χρηματιστήριο μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα – και από σχετικές κανονιστικές διατάξεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς.